Een koper die ontdekt dat er sprake is van een gebrek aan de geleverde zaak
en die een beroep wil doen op non-conformiteit, moet de verkoper daarvan
binnen ‘bekwame’ tijd op de hoogte stellen.
In beginsel moet een klachttermijn van 2 maanden worden aangehouden, maar
volgens de Hoge Raad (29.06.2007) moet de vraag “of binnen bekwame tijd is
geklaagd worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en
met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord
op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de inachtgenomen
klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet
als uitgangspunt.”
Met andere woorden: de HR stelt in feite dat bij koop en verkoop van
onroerende zaken eigenlijk geen vaste klachttermijn meer speelt, doch dat
gekeken moet worden naar de omstandigheden van het geval. Ook klachten
buiten de termijn van 2 maanden die bij consumentenkoop geldt, kunnen dus
tijdig zijn.
Houd als het even kan toch de termijn van twee maanden in acht. Op die
manier zit u altijd goed en neemt u geen risico. Lukt dat echt niet, dan is er in
ieder geval nog een kans (art. 7:23 BW).
Een aantal voorbeelden uit de rechtspraak
• Het Hof overweegt dat onder ‘bekwame tijd’ ingeval van een
koopovereenkomst van een onroerende zaak in beginsel een termijn
van twee maanden moet worden verstaan. (Hof ’s-Gravenhage,
24.11.2003, PRG 2004, 6206).
• Een termijn van 3 maanden na ontdekking valt niet onder bekwame tijd
(Rechtbank Maastricht, 15.03.2001, rolnr. 56469/ HA ZA 00-440).
• Indien koper na de ontdekking van de gebreken de verkoper eerst na
ongeveer 4 maanden in kennis stelt van deze gebreken, is de termijn
van 2 maanden ruimschoots overschreden. Behoudens bijzondere
omstandigheden verliest de koper om die reden alle rechten terzake
van een tekortkoming wegens non-conformiteit. Het verweer van
kopers dat zij zich niet hebben laten bijstaan door een deskundige,
noch juridisch onderlegd zijn, wordt door het Hof niet als bijzondere
omstandigheid erkend. Het feit dat kopers zich bij de aankoop niet door
een deskundige hebben laten begeleiden, mag verkoopster niet
worden tegengeworpen, en is een omstandigheid die voor eigen risico
is. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat zij pas vier maanden na
ontdekking verkoper hebben ingelicht, omdat zij eerst juridisch advies
wilden innen en bij een drietal aannemers offerte wilden vragen
omtrent de herstelkosten. Dit laatste had hen er immers niet van
behoeve te weerhouden om verkoopster al direct omtrent de
geconstateerde gebreken in te lichten (Hof Amsterdam, 02.11.2006,
publicatie 09.02.2007).
• Een gewenst nader onderzoek door de koper zorgt er niet voor dat de
klachttermijn daardoor opschuift (Hof ’s-Hertogenbosch, 06.01.2004, NJF
2004, 262).
• Voorbehoud van rechten: de koper die een onderzoek laat instellen
naar de deugdelijkheid van het afgeleverde, voldoet in beginsel aan
zijn klachtplicht indien hij de verkoper laat weten dat hij zich alle
rechten voorbehoudt in afwachting van de resultaten van het
onderzoek en hij de uitslag met bekwame spoed ter kennis van de
verkoper brengt (MvA I, Parl. Gesch. InvW 7, p. 157/8).
Wanneer is sprake van ‘het moment van
ontdekking’?
Het moment van ontdekking is het moment waarop de koper het gebrek
redelijkerwijs geacht wordt te hebben ontdekt. De termijn waarbinnen de koper
behoort te klagen, begint te lopen zodra de koper weet of behoort te weten dat
de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Sanctie bij niet tijdig klagen
De koper die niet op tijd klaagt (dus binnen de 2 maanden) verliest alle rechten
terzake van de tekortkoming wegens non-conformiteit. Hieronder valt dikwijls
ook het recht zich op een wilsgebrek te beroepen, aangezien bijv. een beroep
op dwaling of bedrog veelal samenhangt met het feit dat de afgeleverde zaak
niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Als het de koper duidelijk moet zijn dat de verkoper er belang bij heeft ingelicht
te worden over geconstateerde gebreken en de gevolgen die de koper daaraan
wenst te verbinden, kan hij jegens de verkoper aansprakelijk zijn voor de
daardoor veroorzaakte schade. Denk hierbij aan de verkoper van een
woonhuis, die met het oog op de naderende levering van dat huis zelf een
ander huis heeft gekocht, terwijl de koper inmiddels bekend was geworden met
het feit dat het woonhuis op ernstig vervuilde grond staat (HR, 28.01.2000, NJ
2000, 575).
Verjaring rechtsvordering
De vorderingen van de koper verjaren twee jaren na de
mededeling/kennisgeving van de klacht. De bevoegdheid de overeenkomst
door middel van een buitengerechtelijke verklaring te vernietigen of te
ontbinden vervalt na voltooiing van de verjaring. De rechtspraak is ook hierin
behoorlijk strikt.
Verjaring bij opzet verkoper
De verjaringstermijn loopt niet zolang de vordering niet kan worden ingesteld
als gevolg van opzet van de verkoper. Denk hierbij aan het geval dat de
verkoper de afwijking bewust verborgen heeft gehouden of opzettelijk heeft
nagelaten deze mede te delen. Hetzelfde geldt als de verkoper door bedrog of
bedreiging de koper heeft afgehouden van het tijdig instellen van een vordering
of het voeren van verweer.
Bron: Indicator